Sí, una casa puede ser embargada por una deuda en Chile. Los bienes raíces del deudor pueden quedar sujetos a un juicio ejecutivo y, si el procedimiento continúa, eventualmente pueden llegar a remate. Sin embargo, el embargo de una vivienda no significa que ésta se pierda inmediatamente: existen distintas etapas procesales y situaciones particulares que deben revisarse.
¿Por qué pueden embargar una casa?
Como regla general, quien tiene una obligación puede responder con sus bienes frente a sus acreedores. En un juicio ejecutivo, si el deudor no paga después del requerimiento, pueden embargarse bienes suficientes para responder por la deuda y las costas.
El Código de Procedimiento Civil establece un orden para el embargo cuando ni el acreedor ni el deudor han designado bienes: primero dinero, luego otros bienes muebles, después bienes raíces y finalmente salarios y pensiones.
Esto significa que los inmuebles forman parte de los bienes que pueden ser objeto de embargo.
Ver texto legal oficial del Código de Procedimiento Civil
¿Pueden embargar la única casa que tengo?
La sola circunstancia de que sea tu única vivienda no la convierte automáticamente en inembargable.
El Código de Procedimiento Civil contempla expresamente una serie de bienes que no pueden ser embargados, además de aquellos protegidos por leyes especiales. Por eso, frente al embargo de una propiedad debe revisarse si existe alguna norma particular aplicable al inmueble y no asumir que toda vivienda está protegida solamente por ser el lugar donde vive el deudor.
¿Qué pasa si la casa está declarada bien familiar?
Que un inmueble haya sido declarado bien familiar tampoco significa, por sí solo, que nunca pueda ser embargado.
El Código Civil contempla expresamente la posibilidad de que, en una acción ejecutiva de un tercero acreedor, se ordene el embargo de un bien familiar perteneciente al cónyuge deudor.
Sin embargo, existen protecciones especiales. Entre ellas, los cónyuges pueden invocar el beneficio de excusión, que permite exigir que antes de proceder contra los bienes familiares el acreedor persiga el crédito en otros bienes del deudor.
Además, cuando se decreta el embargo de un bien familiar perteneciente al cónyuge deudor, el juez debe disponer la notificación personal del mandamiento al cónyuge no propietario.
Ver texto legal oficial del Código Civil
¿El embargo significa que inmediatamente rematarán la casa?
No. El embargo y el remate son actuaciones diferentes.
Cuando el embargo recae sobre un inmueble, éste debe individualizarse por su ubicación y por los datos de su inscripción de dominio. Además, para que el embargo produzca efectos respecto de terceros debe inscribirse en el registro correspondiente del Conservador de Bienes Raíces.
Después, si el procedimiento ejecutivo continúa hasta la etapa de realización, deben cumplirse las reglas correspondientes a la tasación y al remate público.
En nuestra guía ¿Qué pasa después de que se realiza un embargo en Chile? explicamos con mayor detalle esas etapas.
¿Cómo se llega al remate de una casa?
Antes del remate de un inmueble existen distintas actuaciones judiciales.
Como regla general, debe determinarse su valor, fijarse día y hora para la subasta y publicarse los avisos correspondientes. El Código de Procedimiento Civil exige que el remate sea anunciado mediante publicaciones y que el primero de esos avisos se efectúe con la anticipación mínima establecida por la ley.
Por lo tanto, una casa no pasa directamente del embargo a ser vendida al día siguiente.
¿Puedo evitar el remate si mi casa ya está embargada?
Dependerá del estado del procedimiento y de los antecedentes del caso.
El Código de Procedimiento Civil permite al deudor sustituir el embargo consignando una cantidad suficiente para pagar la deuda y las costas cuando se cumplen los requisitos legales.
También establece que, antes de efectuarse el remate, el deudor puede liberar sus bienes pagando la deuda y las costas.
Estas posibilidades son distintas de las defensas que puedan existir contra la propia demanda ejecutiva. Si la deuda, el título, la notificación o el procedimiento presentan problemas jurídicos, debe analizarse si corresponde oponer excepciones.
¿Qué pasa si la casa pertenece a otra persona?
Si se embarga un inmueble que no pertenece al ejecutado, el propietario o quien invoque derechos sobre él puede tener acciones para intervenir en el juicio.
El Código de Procedimiento Civil contempla, entre otras, las tercerías de dominio y de posesión. También regula específicamente la situación del comunero cuando el embargo afecta derechos sobre una cosa común.
Por eso, cuando existe propiedad compartida, sociedad conyugal, comunidad hereditaria u otra situación similar, es importante revisar exactamente qué derechos pertenecen al ejecutado y qué fue lo que se embargó.
Puedes revisar también nuestra guía ¿Pueden embargar bienes que pertenecen a otra persona?.
¿Una deuda pequeña puede terminar en el embargo de una casa?
El monto de la deuda es un antecedente relevante, pero no existe una regla general según la cual una vivienda quede automáticamente protegida porque la deuda sea inferior a determinado monto.
La ley establece que los bienes designados para embargo no deben exceder de los necesarios para responder por la demanda. Además, dependiendo de los bienes existentes y de cómo se practique la diligencia, puede discutirse qué bienes resultan suficientes para garantizar el cumplimiento.
Por eso, si se pretende embargar un inmueble, conviene revisar tanto el monto cobrado como los demás bienes afectados y las actuaciones concretas del expediente.
¿Todavía puedo defenderme si ya inscribieron el embargo de la propiedad?
La inscripción del embargo no permite concluir por sí sola que el juicio esté perdido.
Hay que revisar inmediatamente la demanda ejecutiva, el título que se cobra, la notificación, el requerimiento de pago, el mandamiento de ejecución y embargo y el estado actual del procedimiento.
Los plazos para oponer excepciones son breves. Por ello, si conociste la existencia de la demanda al revisar una propiedad en el Conservador de Bienes Raíces o al enterarte de un embargo, es importante determinar cuándo comenzó a correr el plazo para defenderte.
Si recién descubriste la causa, revisa nuestra guía Me notificaron una demanda ejecutiva: ¿qué debo hacer?.
Defensa frente al embargo de una propiedad
En Central Jurídica revisamos demandas ejecutivas, títulos de crédito, notificaciones, mandamientos de ejecución, embargos y antecedentes de los bienes afectados para determinar el estado del procedimiento y las defensas que puedan existir.
Si existe una demanda ejecutiva o riesgo de embargo o remate de una propiedad, puedes solicitar una evaluación desde nuestra página de defensa frente a demandas ejecutivas y embargos.